Giá Vàng | Ngoại tệ | Mã cổ phiếu HNX: RCL

flag-english flag-vietnam

Bất động sản đầu mùa

on .

Sau nhiều năm khó khăn, những tín hiệu tốt đẹp đã bắt đầu quay trở lại thị trường bất động sản kể từ đầu năm 2014. Khảo sát của Công ty Savills cho thấy, tính từ đầu năm đã có khoảng gần 7.400 căn hộ được tiêu thụ. Trong khi đó theo CBRE con số này là khoảng 8.300 căn. Còn theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm nay đã có 5.700 căn hộ được bán trên địa bàn Thành phố, tăng 83% so với cùng kỳ.

25-11-2014-1

Sôi động trên nhiều phân khúc

Nếu nhìn nhận từ góc độ các chủ đầu tư, bức tranh thị trường nhà ở thậm chí còn sống động hơn, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ bình dân.

Theo lãnh đạo của Công ty Địa ốc Hưng Thịnh, chỉ trong quý III/2014, Công ty đã giao dịch thành công gần 750 căn hộ và nếu tính từ đầu năm thì con số này lên đến gần 2.000 căn. Hiện nay, trung bình mỗi quý Hưng Thịnh đều tung ra một dự án căn hộ mới.

Tương tự, lãnh đạo Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Long cho biết, kể từ đầu năm đến nay, Nam Long đã bán được khoảng 1.100 căn hộ và nhà phố tại các dự án Ehome do họ đầu tư. Hay theo thông tin từ ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Thương mại - Xây dựng Lê Thành, một doanh nghiệp chuyên đầu tư căn hộ giá rẻ cũng cho biết, từ đầu năm Công ty đã đưa ra thị trường 1.000 căn hộ có diện tích từ 30 - 50m2 và đã bán được 625 căn.

Một số doanh nghiệp chuyên phân phối địa ốc khác như Hoàng Anh Sài Gòn, Thanh Yến Land hay Đất Xanh cũng có kết quả kinh doanh khá tốt với phân khúc này. Hoàng Anh Sài Gòn từ đầu năm đã bán gần xong 500 căn thuộc dự án Hưng Ngân Garden. Thanh Yến Land, một trong những tay chơi mới cũng nhanh chóng tạo được dấu ấn khi 100% căn hộ Saigon Town do công ty này mở bán đều được khách hàng đặt mua.

Sự sôi động của phân khúc nhà ở giá thấp có lẽ không là điều gì quá khó hiểu, bởi thực tế nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu trong phân khúc này. Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy, phân khúc nhà ở giá cao cũng đang có sự hồi phục trở lại với giao dịch đáng kể.

Câu chuyện trong ngày mở bán dự án Scenic Valley của Phú Mỹ Hưng mới đây là một ví dụ. Có khoảng 900 người đã đến tham dự buổi công bố và ngồi kín tầng 1, Trung tâm Yến tiệc và Hội nghị The Adora Phú Mỹ Hưng. Trong khi công ty này chỉ mở bán có 251 căn. Do lượng khách hàng có nhu cầu mua nhiều hơn số lượng sản phẩm chào bán, chủ đầu tư buộc phải chọn phương thức bán hàng bốc thăm mua căn hộ.

Mặc dù là một tên tuổi uy tín trong lĩnh vực bất động sản với nhiều dự án được bán thành công nhưng theo thông tin từ Phú Mỹ Hưng, đây chỉ mới là lần thứ 2 Phú Mỹ Hưng chào bán căn hộ có tỉ lệ tiêu thụ 100%. Đợt đầu là vào năm 2007 khi Phú Mỹ Hưng chào bán đợt 1 dự án Sky Garden 3.

Mới đây nhất vào ngày 25.10, Công ty Cổ phần Nhà Hòa Bình cho biết, họ sẽ tung ra thị trường khoảng 280 căn hộ The Ascent sau khi vừa nhận chuyển nhượng lại toàn bộ dự án từ Công ty Cổ phần Chip Eng Seng của Singapore.

Trước đó chưa đầy một tuần, ở khu vực Thảo Điền, Công ty Cổ phần Đầu tư Thảo Điền và Ngân hàng Techcombank cũng chào bán ra thị trường dự án Masteri Thảo Điền có quy mô lên đến 3.200 căn.

Cùng phân khúc này, dự án Vinhomes Central Park nằm ở vị trí đắc địa thuộc quận Bình Thạnh do Tập đoàn Vingroup đầu tư đang gấp rút xây dựng nhà mẫu và có thể sẽ chào bán trong thời gian sắp tới. Theo những thông tin ban đầu, dự kiến dự án này sẽ cung cấp ra cho thị trường khoảng 10.000 căn hộ cao cấp cho thị trường TP.HCM.

7 Phần chìm của tảng băng trôi

Nhìn vào số lượng dự án được triển khai trong thời gian qua, cũng như lượng căn hộ được tiêu thụ, có thể thấy rằng thị trường nhà ở TP.HCM đã có sự cải thiện đáng kể về tính thanh khoản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia bất động sản, thị trường vẫn chỉ mới bắt đầu ấm lên.

“Tôi có thể nói là chúng ta đang ở đầu mùa xuân với những tín hiệu tích cực, hứa hẹn nhiều thành tích tốt khi thị trường đã có chuyển động. Tuy nhiên, chúng ta vẫn chưa đến hè, tức là không khí chưa đến mức nóng lên”, ông Lim Hua Tiong, Tổng Giám đốc Khu vực miền Nam CapitaLand Việt Nam nhận định về sự thanh khoản tốt lên của thị trường.

Trong khi đó phát biểu tại Hội thảo “Đón đầu sự phục hồi thị trường bất động sản” được tổ chức mới đây tại TP.HCM, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Đất Lành, cho rằng mức tiêu thụ trên so với nguồn cung căn hộ tồn đọng thực tế vẫn chưa thấm vào đâu.

duan-vinhomes
Dự án Vinhomes Central Park Tân Cảng

Theo ông Đực, dù chưa có một thống kê chính thức nào về số dự án căn hộ bị “trùm mền” tại TP.HCM, tuy nhiên, con số này phải lên đến hàng trăm, còn số lượng dự án đã xây xong phần móng ước tính lên đến hàng chục ngàn căn.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện Thành phố có 1.403 dự án phát triển nhà ở, trong đó hơn 30% tổng số dự án đã hoàn thành và 49% số dự án đang gặp khó khăn hoặc ngưng triển khai. Số lượng dự án đang thi công là 201 dự án, chiếm 15%. Rõ ràng dù đã có sự chuyển động, nhưng với tảng băng lớn như vậy sự nóng sốt là không dễ dàng.

“Nhiều năm trước nhiều tập đoàn kinh tế, doanh nghiệp tay ngang nhảy vào thị trường, nhưng không làm nổi, giờ muốn bỏ cũng không xong. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng đang “mắc cạn” với các tài sản đảm bảo bằng bất động sản do trước kia được định giá quá cao, nay thị trường bất động sản khó khăn, giá giảm mạnh, nhưng muốn bán cũng không dễ dàng”, ông Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nói về tảng băng chìm này.

Theo ông Ánh, giá bất động sản hiện khó giảm thêm, do có nhiều khoản chi phí không tính được vào giá thành. Hiện tiền trong ngân hàng và các gói tín dụng đã được khơi thông, chính sách tiền tệ cũng đã được nới lỏng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn khó có chuyện sốt nóng như trước đây, mà chỉ phát triển tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu thật của thị trường và cơ hội chỉ diễn ra ở các doanh nghiệp biết nắm bắt cơ hội của thị trường.

Để thị trường bất động sản phục hồi bền vững, cách tốt nhất là các dự án phải điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ hợp lý; và đồng thời cần nhiều đại gia mạnh vốn, chuyên nghiệp vào cuộc, bởi người mua nhà lúc này nếu không tận mắt chứng kiến dự án được xây dựng tốt sẽ không mua, ông Đực chia sẻ.

Nhận định này của ông Đực khá có lý, bởi quan sát trên thị trường hiện nay cho thấy những căn hộ bán được phần lớn đều có diện tích dưới 70 m 2 . Và xu hướng này đang được nhiều chủ đầu tư áp dụng khi tung ra dự án mới.

Báo cáo mới nhất của CBRE cũng cho thấy, thị trường nhà ở TP.HCM không chỉ sụt giảm về giá (rẻ hơn) mà diện tích căn hộ cũng bị thu hẹp lại. Kích thước căn hộ giảm trung bình 10-15 m 2 đối với tất cả các phân khúc, nhằm hướng đến đối tượng khách hàng với ngân sách thấp hơn. Loại nhà ở diện tích 45-60 m 2 tăng lên đáng kể trong khi ngay cả những căn hộ cao cấp 2 phòng ngủ trở lên cũng điều chỉnh từ 100-120 m 2 xuống còn 80-87 m 2 .

Câu chuyện về nguồn vốn mạnh cũng đã diễn ra trên thị trường. Ví dụ như dự án 8X Thái An mà Hưng Thịnh vừa bán thành công hồi đầu tháng 6.2014. Đây là dự án do Công ty Đất Lành làm chủ đầu tư từ vài năm trước nhưng bị bỏ ngõ do thiếu vốn. Sau khi được Hưng Thịnh mua lại và xây dựng, chỉ sau gần 2 tuần mở bán, toàn bộ 187 căn hộ của dự án này đã được bán hết.

Cũng cùng quan điểm nhưng nhìn từ thực tiễn bán hàng, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, phần lớn các dự án đưa ra thị trường trong thời gian qua là căn hộ có diện tích nhỏ, mức giá trung bình khá và đặc biệt là các dự án đã được xây dựng xong phần thô, hoặc có tiến độ xây dựng tốt do các chủ đầu tư có thương hiệu, uy tín trên thị trường thực hiện.

“Một dự án dù được bán rẻ đến mức nào, nhưng thiếu các yếu tố trên vẫn khó bán được”, ông Hiền đúc kết.

Ví dụ như dự án Kenton Residences (quận 7) của Công ty Tài Nguyên có quy mô vốn tính bằng ngàn tỉ đồng, đã xây dựng xong phần thô nhiều năm, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được lối ra. Hay như dự án căn hộ Green Building (quận 9). Cách đây 7 năm dự án này có giá hơn 1.200 USD/m 2 nhưng hiện nay giá dự án này trên thị trường thứ cấp chỉ còn 500 USD/m 2 . Tuy nhiên mặc dù giá đã hạ đáng kể nhưng giao dịch của dự án này vẫn còn im ắng.

Theo baomoi.com

VIDEO CLIPS

BẢN ĐỒ CÁC DỰ ÁN