Theo nhận định của các chuyên gia, các doanh nghiệp địa ốc cần chú ý các điểm mới về chính sách giải quyết tranh chấp đất đai, nắm bắt cơ hội đầu tư giữa bối cảnh 3 luật mới sắp có hiệu lực.
hiều 8/6, tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về Chương trình giám sát của Quốc hội năm 2025.
Theo đó, nội dung sửa đổi theo hướng điều chỉnh thời điểm có hiệu lực thi hành sớm đối với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 thay vì mốc 1/1/2025 như dự kiến trước đó.
Trước bối cảnh này, các chuyên gia nhận định sẽ có một vài điểm mới trong pháp lý bất động sản (BĐS) mà các doanh nghiệp cần lưu ý.
1. Bỏ khung giá đất
Việc bỏ khung giá đất được xem là yếu tố khởi nguồn cho việc sử đổi chính sách lần này. Theo đó, Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ 5 năm/lần, thay vào đó UBND sẽ công bố định kỳ giá đất hàng năm vào dịp đầu năm.
2. Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
Việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất theo quy định được xem là điểm mới thứ 2 của Luật Đất đai 2024. Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức không quá 10 lần.
Theo đánh giá của chuyên gia, việc đầu tư không có giới hạn được xem là cơ hội cho những người có khả năng tài chính, có ý tưởng, kiến thức và muốn ứng dụng kiến thức đó vào BĐS.
3. Phương pháp định giá đất
Đây được xem là nội dung được cân nhắc khá nhiều và được biết đến là một trong những “điểm khó” nhất của Luật Đất đai, liên quan đến Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở.
Theo quy định của Luật đất đai mới sẽ có 4 phương pháp định giá đất gồm: So sánh, thu thập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.
4. Quy định tách thửa, hợp thửa đất
Theo quy định của Luật Đất đai mới, việc quy định về tách thửa, hợp thửa đất cần đảm bảo nguyên tắc và điều kiện tại Điều 220 thì mới có thể thực hiện.
Đây được xem là điểm mới nhận được sự quan tâm của nhiều người dân lẫn doanh nghiệp, tạo điều kiện thúc đẩy gia tăng chất lượng giao dịch.
5. Phân loại đất
Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi về việc phân loại đất, đây được xem là điểm mới quan trọng mà các doanh nghiệp cần lưu ý. Cả Luật Đất đai 2024 và Luật Đất đai 2013 đều căn cứ vào mục đích sử dụng đất nhằm phân loại thành nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
6. Nới rộng quyền cho người sử dụng đất
Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung thêm nghĩa vụ của công dân đối với đất đai, ngày càng nới rộng quyền cho người sử dụng đất, đặc biệt đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đây được xem là hướng đi mới giúp nước ta hút hối ngoại từ nước ngoài về đầu tư cho đất nước.
7. Điều kiện kinh doanh BĐS được điều chỉnh tăng lên
Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định về điều kiện kinh doanh BĐS, theo đó, doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua dự án BĐS cần có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng cần đảm bảo khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư…
Trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ nhằm đảm bảo tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
