Mấu chốt của việc doanh nghiệp bán lúa non rồi không thể xây dựng dự án bàn giao nhà cho khách hàng đến từ chính sách cấp phép dự án hiện tại của TP.HCM còn quá chậm và nếu kéo dài hậu quả sẽ rất lớn với thị trường.
Cầu cứu trong vô vọng
Câu chuyện doanh nghiệp địa ốc chậm triển khai dự án dù đã bán nhà cho khách hàng, thậm chí có những dự án đã được cấp phép, nhưng sau đó UBND TP.HCM thu hồi lại giấy phép xây dựng dự án đã cấp khiến doanh nghiệp phải dừng xây dựng dự án trong khi khách hàng chờ nhà để ở. Nhiều doanh nghiệp đi khắp nơi cầu cứu để có thể được cấp phép triển khai dự án nhưng sau nhiều năm vẫn không được “giải cứu”.
Đặc biệt, theo số liệu mới đây được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) công bố, trong 3 năm (2015 – 2018), TP.HCM có đến 126 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư. Và cũng từ năm 2018 tới nay, đã có hàng chục cuộc họp giải cứu các dự án bất động sản được UBND TP.HCM tổ chức. Tại các cuộc họp này, các doanh nghiệp đã “khóc ròng” vì có đất nhưng không thể triển khai dự án.
Đỉnh điểm là vào tháng 3/2022, 55 doanh nghiệp bất động sản đồng loạt ký vào đơn gửi Chủ tịch UBND TP.HCM với nội dung cầu cứu đó là việc quá chậm chạp trong giải quyết các thủ tục hành chính, nhất là thủ tục cấp sổ hồng cho người mua nhà, thủ tục cấp phép xây dựng, cấp chủ trương đầu tư… đã làm cho các dự án “đứng hình” hàng chục năm.
Đơn cử như đầu năm 2020, đích thân ông Bùi Thành Nhơn ký gửi Chủ tịch UBND TP.HCM và Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc dự án khu dân cư có diện tích hơn 30,2 ha tại phường Bình Khánh, quận 2, TP.HCM (The Water Bay) đã đủ điều kiện bán hàng và công ty đã đầu tư vào dự án hơn 6.000 tỷ đồng nhưng 2 năm qua dự án vẫn “án binh bất động”.
Novaland lo lắng việc tạm dừng dự án có thể khiến cổ phiếu của tập đoàn này mất tính thanh khoản, dẫn đến nhiều hệ lụy như: khách hàng đòi trả nhà, lấy lại tiền, gây mất trật tự, an ninh thành phố, gây kiện tụng dây chuyền phức tạp, mất công ăn việc làm cho hàng chục nghìn lao động, giảm niềm tin của doanh nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nước, ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư… Tuy nhiên, tới nay đã hơn 2 năm sau cầu cứu thì dự án này vẫn chưa được giải cứu.
Hay như đơn cầu cứu mới đây của chủ đầu tư dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý (TP. Thủ Đức) là Công ty Cổ phần Địa ốc Thảo Điền đã hơn 10 năm chưa triển khai được do chưa được giao đất dù phần đất thực hiện dự án công ty đã quản lý, sử dụng từ năm 1993. Công ty này đã nhiều lần cầu cứu UBND TP.HCM xem xét chấp thuận sớm giao đất để thực hiện dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Lý, để có thêm nguồn cung 291 căn hộ nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội của thành phố.
Hay như Công ty Nam Long, có 2 dự án nhà ở xã hội là dự án EhomeS và Ehome5S tại huyện Bình Chánh và TP. Thủ Đức, với tổng số 3.000 căn hộ nhà ở xã hội bán, cho thuê mua. Công ty đã hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội 2% lãi suất trong 2 năm đầu tiên (chỉ phải trả 7%/năm thay vì 9%/năm) và đã bàn giao nhà cho người mua hơn 3 năm qua, nhưng đến nay vẫn chưa được xác định giá bán nhà ở xã hội nên chủ đầu tư chưa thể làm được sổ hồng cho người mua nhà và cũng chưa quyết toán được công trình.
Ngoài ra, Tập đoàn Hưng Thịnh Corp cũng cho biết hiện có khoảng 80 dự án bất động sản tại TP.HCM đang bất động chờ được “giải cứu” cấp phép pháp lý để triển khai. Tập đoàn Đất Xanh Group, Trung Thuỷ, Him Lam Land, Vietcomriel…. cũng là những doanh nghiệp nộp đơn cầu cứu nhiều lần tới lãnh đạo TP.HCM với việc các dự án bất động sản đã nhiều năm chưa thể triển khai dù có những dự án đã “lỡ” bán nhà cho khách hàng.
Dù cầu cứu “mãnh liệt” như trên nhưng trong báo cáo của UBND TP.HCM gửi Bộ Xây dựng mới đây cho biết nguồn cung nhà ở năm 2021 của TP.HCM giảm 35,48% (chỉ có 20 dự án huy động vốn), tổng số căn nhà giảm 14,51%; căn hộ bình dân giảm về 0%; căn hộ có giá từ 20 – 40 triệu đồng/m2 giảm còn 26,02%; căn hộ giá trên 40 triệu đồng/m2 tăng 73,98% là phân khúc tăng cao nhất.
Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Để thị trường BĐS tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.
Đặc biệt từ đầu năm 2022 TP.HCM mới chỉ có 2 dự án chung cư được phép bán nhà trong tương lai.
Thị trường cần giải cứu gấp
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện nay, lĩnh vực bất động sản đứng thứ 3 trong thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững. Trong đó, vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau, do hiện nay vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô. Bởi lẽ, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế; nhưng ngược lại thị trường bất động sản bất ổn sẽ kéo theo sự bất ổn của thị trường vốn và nền kinh tế.
Bên cạnh đó, ông Châu cho rằng Chính phủ cần giải cứu một vấn đề lớn mà các doanh nghiệp địa ốc đang gặp phải đó là hiện nay một số vướng mắc về “thể chế pháp luật” và công tác “thực thi pháp luật” của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là một số cán bộ công chức làm việc trong lĩnh vực đất đai, đầu tư xây dựng có tâm lý “sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ bị vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ” nên chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất giải quyết.
“Chính vì vậy, tôi kiến nghị những giải pháp ‘tháo gỡ vướng mắc’ về ‘thể chế pháp luật’ và ‘thực thi pháp luật’ là giải pháp hiệu quả nhất, ít tốn kém nhất và có tính lan tỏa lớn nhất để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, công bằng, lành mạnh, ổn định và bền vững”, ông Châu nói.
Cụ thể, theo ông Châu giải pháp đầu tiên là cơ quan chức năng có thẩm quyền cần tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.
Tiếp theo là phải đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.
Thứ 3 là phải đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp thông qua phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Bởi doanh nghiệp mong muốn tiếp cận được nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng thông qua “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” chứ không “dấm dúi” chỉ định nhà đầu tư như một số trường hợp đã xảy ra trước đây. Nhưng cần phải sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” để không xảy ra tình trạng “đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh-quân đỏ” hoặc “đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ” hoặc thông đồng “dìm giá” hoặc “đẩy giá ảo” hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.
Thứ 4 là quy định cơ chế người sử dụng đất có quyền được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất do người sử dụng đất đầu tư mang lại.
Thứ 5 là phải đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.
Về lâu dài, Nhà nước cần cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nhà ở để đảm bảo và tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất và bên chuyển nhượng dự án có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước.
Thứ 6, cần xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác:
Tiếp theo là cần bổ sung Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách “ưu đãi một phần” (có thể bằng phân nửa chính sách ưu đãi nhà ở xã hội) để phát triển “nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” đi đôi với đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ; di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững.
Đặc biệt việc quan trọng nhất hiện nay đó là tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”; các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung (nếu có) cho ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội.
“Tôi thống nhất với ý kiến của Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi trao đổi với Cổng thông tin điện tử Chính phủ ngày 02/06/2022 đã đề xuất ‘Chính phủ sớm có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản để các địa phương triển khai thực hiện, gồm các bước liên quan như chấp thuận chủ trương đầu tư; duyệt quy hoạch; giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; cấp giấy phép xây dựng. Hiện nay do hệ thống các quy định pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ (pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư, quy hoạch, tài chính, thuế,…), dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án’. Có như vậy thì các dự án mới có thể được giải cứu và thị trường được khơi thông”, ông Châu nói.
Nhà đầu tư
