Tạo cú hích trong lĩnh vực đất đai từ cơ chế đặc thù

Nguồn lực đất đai của TPHCM ngày càng trở nên khan hiếm, do đó sử dụng nguồn lực này một cách có hiệu quả là vấn đề luôn được thành phố quan tâm. Với những cơ chế, chính sách trong lĩnh vực đất đai từ Nghị quyết 98/2023/QH15 (gọi tắt Nghị quyết 98) về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM, kỳ vọng sẽ có đột phá trong lĩnh vực này.

Những chính sách nổi bật

Theo Sở TN-MT TPHCM, một số cơ chế, chính sách nổi bật liên quan lĩnh vực đất đai trong Nghị quyết 98 được người dân, doanh nghiệp quan tâm, đánh giá cao. Thứ nhất, cho phép HĐND TP được ban hành hệ số điều chỉnh giá đất đối với những trường hợp nhà nước đã cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm; cơ chế này sẽ rút ngắn được thời gian xác định giá đất. Thứ hai, cho phép một số trường hợp thu hồi đất mà hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thì được bồi thường bằng tiền hoặc đất khác theo quy định; tạo cơ chế hoán đổi đất trong công tác bồi thường.

Thứ ba, cho phép tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách thì được phép chuyển nhượng, mua bán, thế chấp; thương mại hóa quyền thuê đất đóng tiền hàng năm của các tổ chức, cá nhân trong việc chuyển nhượng, thế chấp.

Thứ tư, chủ đầu tư mua tài sản phát mãi là quyền sử dụng đất nông nghiệp từ các tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng, tòa án, thi hành án, thừa phát lại để thực hiện dự án phi nông nghiệp nhưng chưa thực hiện các thủ tục để Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà đã hết thời hạn sử dụng đất hoặc chủ đầu tư các dự án đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp đang thực hiện các thủ tục để Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà đã hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn sử dụng đất đến hết ngày 30-6-2024; giúp giải quyết các trường hợp không gia hạn được quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Thứ năm, cho phép thành phố đẩy nhanh tiến độ hơn nữa trong đền bù bằng cách cho thực hiện kiểm đếm, đo đạc, khảo sát trước đối với các trường hợp có đất thu hồi trong khu vực thu hồi trước khi cơ quan có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất đối với một số dự án, công trình trọng điểm thực hiện đầu tư trên địa bàn; từ đó rút ngắn thời gian chuẩn bị hồ sơ bồi thường nhằm bảo đảm tiến độ thực hiện các dự án đầu tư…

Từ những chính sách trên, theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, thủ tục thực hiện đầu tư dự án của một số công trình, dự án trọng điểm sẽ được rút ngắn, giúp đẩy nhanh tiến độ dự án, từ đó giúp giảm chi phí cho doanh nghiệp rất nhiều, đồng thời tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường.

Ngoài ra, trên tinh thần định hướng về hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW đã nêu rõ: Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.

Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai… Đây là những nội dung quan trọng và mang tính đột phá nhằm tạo cơ chế và nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Tháo gỡ nhiều vướng mắc

Một trong những nội dung của Nghị quyết 98 là cho phép TPHCM chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500ha phù hợp với quy hoạch. Đây là nội dung rất được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Thực ra, đây là cơ chế, chính sách được thành phố đề xuất tiếp tục kế thừa từ cơ chế, chính sách đã được Quốc hội thông qua cho thành phố tại Nghị quyết số 54 năm 2017 trước đây. Về mặt bản chất, đây là cơ chế phân quyền đối với thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa của Thủ tướng Chính phủ cho HĐND TP.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đầu tư được ban hành năm 2020, thì mức trần trong thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất lúa của Thủ tướng Chính phủ được xác định lại về mức dưới 500ha. Vì vậy, cần phải thực hiện điều chỉnh nội hàm của cơ chế trước đây để phù hợp với thẩm quyền được phân cấp tại pháp luật đầu tư.

Về mặt lợi ích, nội dung này được ban hành trên cơ sở thể chế hóa các nghị quyết của Trung ương định hướng việc phát triển kinh tế của thành phố theo hướng chuyển dịch cơ cấu phát triển kinh tế từ nông nghiệp sang dịch vụ, công nghệ cao, dần đưa thành phố trở thành thành phố văn minh, hiện đại, nghĩa tình, năng động sáng tạo, có nguồn nhân lực chất lượng cao; là thành phố dịch vụ – công nghiệp hiện đại, đầu tàu về kinh tế số, xã hội số, trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, văn hóa, giáo dục, khoa học – công nghệ của cả nước, hội nhập quốc tế sâu rộng, có vị thế nổi trội trong khu vực Đông Nam Á đến năm 2030 và trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, dịch vụ của châu Á đến năm 2045.

Để có cơ sở thực hiện định hướng trên, việc cho phép thành phố được thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500ha phù hợp với quy hoạch là thực sự cần thiết.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TPHCM, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp gặp khó khăn lớn nhất hiện nay là việc gia hạn quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với tổ chức. Cụ thể, tổ chức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp nếu hết thời hạn thì được gia hạn và phải chuyển sang thuê đất (Khoản 29 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP).

Tuy nhiên, đối với tổ chức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nếu đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng, pháp luật không quy định việc gia hạn. Việc không có quy định dẫn tới lúng túng trong việc giải quyết thủ tục đất; và việc không gia hạn gây tác động tiêu cực đến thực hiện các thủ tục hành chính, khó khăn cho cơ quan nhà nước giải quyết các thủ tục đất đai và cả về phía người dân, doanh nghiệp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền của người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Do đó, thành phố đã đề xuất và được Quốc hội thông qua cơ chế, chính sách để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn này tại Nghị quyết số 98.